疫情防控期间物业服务十大常见法律问题解析
治疗一线是医院，防护一线是物业，这场没有硝烟的战疫的大后方，还有另外一群也在无畏逆行的人，在每一栋房屋中，在每一个小区里，他们就是千千万万的物业人。物业服务这个行业，似乎平时总被业主诟病颇多，但还是这个行业，还是这一群人，在用实际行动，站在防疫的第一道防线上。可否试想一下，如果这个春节，我们自己居住的小区里，没有物业服务人员，会是一种什么样的景象？这个春节里，物业服务可能做了一些“不允许”我们做的事，也因此引发了不少质疑和争议，现我们梳理了防疫期间常见的物业服务十大法律问题，供各位参考。
《中华人民共和国传染病防治法》
第九条 国家支持和鼓励单位和个人参与传染病防治工作。各级人民政府应当完善有关制度，方便单位和个人参与防治传染病的宣传教育、疫情报告、志愿服务和捐赠活动。
居民委员会、村民委员会应当组织居民、村民参与社区、农村的传染病预防与控制活动。
《广东省住房和城乡建设厅印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引》
九、做好物业小区管控。督导各物业服务企业切实加强物业服务区域和从业人员的疫情防控，门卫、保洁等岗位人员必须佩戴口罩，身体不适的要立即停岗隔离观察；认真做好小区出入口、楼栋大堂、箱式电梯等人员流动场所的环境清洁和卫生消毒工作，增加清洁消毒频次，切实减少交叉感染风险；加强物业管理区域秩序维护，完善外地车辆、人员进出小区管理制度，做到防控无盲区；配合属地卫生健康部门做好重点观察人群的登记和报告工作。督促各房地产开发企业、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动。
《广州市住房和城乡建设局关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》
三、加强人员车辆出入管理。各物业服务企业要严格执行进出登记制度，加强与业主沟通，取得业主的理解和支持，对进入物业管理区域的人员开展体温检测，并劝导佩戴口罩。
《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引 （试行）》（中国物业管理协会）
(三) 出入控制
1. 原则上拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等），项目务必提前做好相关通知工作。快递公司、外卖等所配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放，并通知客户自行领取；
2. 所有进入区域范围内的人员必须测量体温，超37.3度拒绝进入，并报告当地政府主管部门及居委会处理；
3. 需仔细监控出入门岗的客户往来车辆和人员，并登记其外出行程、去向，同时重点提醒客户减少外出、戴口罩、不去疫区、不接触疫区人员等防控要求。
《中华人民共和国突发事件应对法》
第十一条 有关人民政府及其部门采取的应对突发事件的措施，应当与突发事件可能造成的社会危害的性质、程度和范围相适应；有多种措施可供选择的，应当选择有利于最大程度地保护公民、法人和其他组织权益的措施。
公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。
第四十五条 发布一级、二级警报，宣布进入预警期后，县级以上地方各级人民政府除采取本法第四十四条规定的措施外，还应当针对即将发生的突发事件的特点和可能造成的危害，采取下列一项或者多项措施：
（一）责令应急救援队伍、负有特定职责的人员进入待命状态，并动员后备人员做好参加应急救援和处置工作的准备；
（二）调集应急救援所需物资、设备、工具，准备应急设施和避难场所，并确保其处于良好状态、随时可以投入正常使用；
（三）加强对重点单位、重要部位和重要基础设施的安全保卫，维护社会治安秩序；
（四）采取必要措施，确保交通、通信、供水、排水、供电、供气、供热等公共设施的安全和正常运行；
（五）及时向社会发布有关采取特定措施避免或者减轻危害的建议、劝告；
（六）转移、疏散或者撤离易受突发事件危害的人员并予以妥善安置，转移重要财产；
（七）关闭或者限制使用易受突发事件危害的场所，控制或者限制容易导致危害扩大的公共场所的活动；
（八）法律、法规、规章规定的其他必要的防范性、保护性措施。
《中华人民共和国传染病防治法》
第四十二条 传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：
（一）限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；
（二）停工、停业、停课；
（三）封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品；
（四）控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽；
（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。
上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。
紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。
《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引 （试行）》
(四) 区域封闭管理
1. 关闭无秩序维护员值守的出入大门，如条件允许，仅开启一个出入口；
2. 关闭儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所；
3. 疫情期间管理区域内所有的装修施工活动一律停止。
《中华人民共和国居民身份证法》
第十三条 公民从事有关活动，需要证明身份的，有权使用居民身份证证明身份，有关单位及其工作人员不得拒绝。
有关单位及其工作人员对履行职责或者提供服务过程中获得的居民身份证记载的公民个人信息，应当予以保密。
第十五条 人民警察依法执行职务，遇有下列情形之一的，经出示执法证件，可以查验居民身份证：
（一）对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的；
（二）依法实施现场管制时，需要查明有关人员身份的；
（三）发生严重危害社会治安突发事件时，需要查明现场有关人员身份的；
（四）在火车站、长途汽车站、港口、码头、机场或者在重大活动期间设区的市级人民政府规定的场所，需要查明有关人员身份的；
（五）法律规定需要查明身份的其他情形。
有前款所列情形之一，拒绝人民警察查验居民身份证的，依照有关法律规定，分别不同情形，采取措施予以处理。
任何组织或者个人不得扣押居民身份证。但是，公安机关依照《中华人民共和国刑事诉讼法》执行监视居住强制措施的情形除外。
《中华人民共和国传染病防治法(2013修正)》
第三十九条 医疗机构发现甲类传染病时，应当及时采取下列措施：
（一）对病人、病原携带者，予以隔离治疗，隔离期限根据医学检查结果确定；
（二）对疑似病人，确诊前在指定场所单独隔离治疗；
（三）对医疗机构内的病人、病原携带者、疑似病人的密切接触者，在指定场所进行医学观察和采取其他必要的预防措施。
拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。
医疗机构发现乙类或者丙类传染病病人，应当根据病情采取必要的治疗和控制传播措施。
医疗机构对本单位内被传染病病原体污染的场所、物品以及医疗废物，必须依照法律、法规的规定实施消毒和无害化处置。
《广东省住房和城乡建设厅印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引》
九、做好物业小区管控。督导各物业服务企业切实加强物业服务区域和从业人员的疫情防控，门卫、保洁等岗位人员必须佩戴口罩，身体不适的要立即停岗隔离观察；认真做好小区出入口、楼栋大堂、箱式电梯等人员流动场所的环境清洁和卫生消毒工作，增加清洁消毒频次，切实减少交叉感染风险；加强物业管理区域秩序维护，完善外地车辆、人员进出小区管理制度，做到防控无盲区；配合属地卫生健康部门做好重点观察人群的登记和报告工作。督促各房地产开发企业、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动。
《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条 单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。
《中华人民共和国传染病防治法(2013修正)》第十二条 在中华人民共和国领域内的一切单位和个人，必须接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施，如实提供有关情况。疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。卫生行政部门以及其他有关部门、疾病预防控制机构和医疗机构因违法实施行政管理或者预防、控制措施，侵犯单位和个人合法权益的，有关单位和个人可以依法申请行政复议或者提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条 【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《广东省住房和城乡建设厅印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引》
九、做好物业小区管控。督导各物业服务企业切实加强物业服务区域和从业人员的疫情防控，门卫、保洁等岗位人员必须佩戴口罩，身体不适的要立即停岗隔离观察；认真做好小区出入口、楼栋大堂、箱式电梯等人员流动场所的环境清洁和卫生消毒工作，增加清洁消毒频次，切实减少交叉感染风险；加强物业管理区域秩序维护，完善外地车辆、人员进出小区管理制度，做到防控无盲区；配合属地卫生健康部门做好重点观察人群的登记和报告工作。督促各房地产开发企业、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动。
《广东省住房和城乡建设厅印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引》
九、做好物业小区管控。督导各物业服务企业切实加强物业服务区域和从业人员的疫情防控，门卫、保洁等岗位人员必须佩戴口罩，身体不适的要立即停岗隔离观察；认真做好小区出入口、楼栋大堂、箱式电梯等人员流动场所的环境清洁和卫生消毒工作，增加清洁消毒频次，切实减少交叉感染风险；加强物业管理区域秩序维护，完善外地车辆、人员进出小区管理制度，做到防控无盲区；配合属地卫生健康部门做好重点观察人群的登记和报告工作。督促各房地产开发企业、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动。
《党政机关公文处理工作条例》第八条
公文种类主要有：
（一）决议。适用于会议讨论通过的重大决策事项。
（二）决定。适用于对重要事项作出决策和部署、奖惩有关单位和人员、变更或者撤销下级机关不适当的决定事项。
（三）命令（令）。适用于公布行政法规和规章、宣布施行重大强制性措施、批准授予和晋升衔级、嘉奖有关单位和人员。
（四）公报。适用于公布重要决定或者重大事项。
（五）公告。适用于向国内外宣布重要事项或者法定事项。
（六）通告。适用于在一定范围内公布应当遵守或者周知的事项。
（七）意见。适用于对重要问题提出见解和处理办法。
（八）通知。适用于发布、传达要求下级机关执行和有关单位周知或者执行的事项，批转、转发公文。
（九）通报。适用于表彰先进、批评错误、传达重要精神和告知重要情况。
（十）报告。适用于向上级机关汇报工作、反映情况，回复上级机关的询问。
（十一）请示。适用于向上级机关请求指示、批准。
（十二）批复。适用于答复下级机关请示事项。
（十三）议案。适用于各级人民政府按照法律程序向同级人民代表大会或者人民代表大会常务委员会提请审议事项。
（十四）函。适用于不相隶属机关之间商洽工作、询问和答复问题、请求批准和答复审批事项。
（十五）纪要。适用于记载会议主要情况和议定事项。第九条 公文一般由份号、密级和保密期限、紧急程度、发文机关标志、发文字号、签发人、标题、主送机关、正文、附件说明、发文机关署名、成文日期、印章、附注、附件、抄送机关、印发机关和印发日期、页码等组成。
（一）份号。公文印制份数的顺序号。涉密公文应当标注份号。
（二）密级和保密期限。公文的秘密等级和保密的期限。涉密公文应当根据涉密程度分别标注“绝密”“机密”“秘密”和保密期限。
（三）紧急程度。公文送达和办理的时限要求。根据紧急程度，紧急公文应当分别标注“特急”“加急”，电报应当分别标注“特提”“特急”“加急”“平急”。
（四）发文机关标志。由发文机关全称或者规范化简称加 “文件”二字组成，也可以使用发文机关全称或者规范化简称。联合行文时，发文机关标志可以并用联合发文机关名称，也可以单独用主办机关名称。
（五）发文字号。由发文机关代字、年份、发文顺序号组成。联合行文时，使用主办机关的发文字号。
（六）签发人。上行文应当标注签发人姓名。
（七）标题。由发文机关名称、事由和文种组成。
（八）主送机关。公文的主要受理机关，应当使用机关全称、规范化简称或者同类型机关统称。
（九）正文。公文的主体，用来表述公文的内容。
（十）附件说明。公文附件的顺序号和名称。
（十一）发文机关署名。署发文机关全称或者规范化简称。
（十二）成文日期。署会议通过或者发文机关负责人签发的日期。联合行文时，署最后签发机关负责人签发的日期。
（十三）印章。公文中有发文机关署名的，应当加盖发文机关印章，并与署名机关相符。有特定发文机关标志的普发性公文和电报可以不加盖印章。
（十四）附注。公文印发传达范围等需要说明的事项。
（十五）附件。公文正文的说明、补充或者参考资料。
（十六）抄送机关。除主送机关外需要执行或者知晓公文内容的其他机关，应当使用机关全称、规范化简称或者同类型机关统称。
（十七）印发机关和印发日期。公文的送印机关和送印日期。
（十八）页码。公文页数顺序号。
物业人守护着我们“最后一米的平安”，也许过程中有“苛刻”，也许有不合情理，也许还会带来繁琐和麻烦，然而在这特殊时期，正是因为物业人的“苛刻”，才得以安抚着社区里的每一个居民，传递着战斗必胜的决心和信心。所以，给他们多一些支持，多一些理解，多一些配合，多一些关注，让我们众志成城一起加油，打赢这场战争！ |
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胜伦物业管理法律服务团队
胜伦的核心法律服务团队之一，立足于物业服务领域的专业法律服务，多年来参与了大量物业服务领域的诉讼和非诉项目，长期服务于仲量联行、广州地铁集团、捷和集团、省物业管理行业协会以及数十家广东省内的物业服务企业，与物业服务生态圈共同成长和发展。
广东胜伦律师事务所
胜伦是全国优秀律师事务所，积极探索律所运营模式，坚持一体化运作、专业化分工、团队化管理的运营机制，在构建律所体制机制上走在行业前列。
创所以来，胜伦始终将党建工作摆在重要位置，坚持习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行“以党建引领所建，以所建促进党建，以党建促发展”的核心理念。按照党中央统一部署和司法部党组要求，认真贯彻落实“不忘初心、牢记使命”主题教育，牢牢把握“守初心、担使命、找差距、抓落实”的总要求，建设一支政治坚定、锐意进取、开拓创新、让党放心、让客户满意的胜伦律师队伍，形成了党建与律师业务同频共振的良好格局。
胜伦创始人肖胜方律师系全国人大代表、广东省律师协会会长、最高人民法院特约监督员、最高人民检察院特约监督员、广东省法官检察官惩戒委员会委员。肖胜方律师系全国五一劳动奖章获得者，先后获“全国优秀律师、全国维权十大杰出律师、广州十大杰出青年、广州市十佳律师”等荣誉称号。他不仅是一位全国知名的资深律师，还是全国最早攻读MBA，把MBA理论施行于律所管理中的主任之一，对律所管理有着独到见解。
胜伦成立翌年，即成为广州首批38家“规范律师事务所”之一，曾获“全国优秀律师事务所”、 “服务中小企业发展全国优秀律师事务所”、“广州市新时代走前列律师事务所”荣誉称号，每年均获市律协的“管理优秀奖”、“业务成果奖”、“理论成果奖”、“维护社会稳定奖”等各大奖项，荣获《亚洲法律杂志》（ALB）“年度最具潜力律师事务所大奖”及“最值得关注律师事务所大奖”。
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